Recuadro de Información Clave
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🏷️Impuesto de compra (segunda mano)
🏷️Impuesto de compra (obra nueva)
🏠Impuesto anual (IBI)
💶IRNR (no residente)
Impuestos al Comprar
El impuesto que pagas al comprar depende de si la propiedad es de segunda mano o de obra nueva (primera transmisión del promotor).
Vivienda de segunda mano — ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
En Andalucía, el tipo del ITP es el 7% del precio de compra declarado en la escritura. Es el coste de transacción individual más elevado. En una compra de 300.000€, son 21.000€ solo en ITP.
Nota: Hacienda puede impugnar el precio declarado si considera que está por debajo del valor de mercado. Utilizan como referencia el valor de referencia catastral. Si el precio declarado es inferior a este valor de referencia, pueden emitir una liquidación complementaria por la diferencia. Tu abogado debe verificar el valor de referencia fiscal antes de la escritura para evitar sorpresas.
Vivienda de obra nueva — IVA + AJD
Las propiedades nuevas (primera transmisión del promotor) tributan por IVA al 10% en lugar de ITP. Además, se aplica el AJD (Actos Jurídicos Documentados) del 1,5% en Andalucía. Total: 11,5% sobre el precio de compra.
Otros gastos de compra:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Notaría | 600–1.200€ |
| Registro de la Propiedad | 400–800€ |
| Honorarios del abogado | 1% del precio de compra (habitual) |
| Gastos de hipoteca (si financias) | 1.500–4.000€ |
| Coste total de compra (segunda mano) | ~10–13% del precio |
| Coste total de compra (obra nueva) | ~13–15% del precio |
Impuestos como Propietario
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El IBI es el equivalente español al impuesto sobre bienes inmuebles o contribución urbana. Se calcula sobre el valor catastral de la propiedad, que normalmente es muy inferior al valor de mercado. En Málaga, el IBI de un piso típico oscila entre 400 y 1.200€ anuales. Villas con parcelas grandes (como las de El Limonar) pueden pagar más.
Tasa de Basura
Impuesto municipal anual separado por recogida de residuos, aproximadamente 50–100€ al año en Málaga.
IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
Este es el impuesto que más sorprende a los compradores internacionales. Si posees una propiedad en España y NO eres residente fiscal español, debes pagar el IRNR anualmente — incluso si no alquilas la vivienda.
Para viviendas no alquiladas: el impuesto se calcula sobre una "renta imputada" del 1,1% al 2% del valor catastral, gravada al 19% (residentes UE/EEE) o al 24% (residentes fuera de la UE). Para un piso típico con valor catastral de 100.000€, esto supone aproximadamente 200–500€ al año.
Para viviendas alquiladas: el impuesto se aplica sobre los ingresos reales de alquiler. Los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos (mantenimiento, gastos de comunidad, seguros, IBI) y pagan el 19% sobre el rendimiento neto. Los residentes fuera de la UE pagan el 24% sobre el ingreso bruto sin deducciones — una diferencia sustancial.
Este impuesto debe presentarse anualmente mediante el Modelo 210. Muchos propietarios no residentes contratan un representante fiscal o asesor tributario para gestionar la presentación.
Impuesto sobre el Patrimonio
España grava un impuesto sobre el patrimonio para activos que superen ciertos umbrales. Los no residentes pagan solo por sus activos en España. Los primeros 700.000€ de activos españoles están exentos para no residentes. Por encima, los tipos van del 0,2% al 3,5%.
Impuestos al Vender
Ganancia Patrimonial (Impuesto sobre la Renta)
Al vender una propiedad en España con beneficio, la ganancia patrimonial tributa. Para no residentes, el tipo es un 19% fijo. Para residentes, los tipos son progresivos: 19% hasta 6.000€, 21% de 6.000 a 50.000€, 23% de 50.000 a 200.000€ y 26% a partir de 200.000€.
Retención del 3% para No Residentes
Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra y pagarlo directamente a Hacienda como pago a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. No es un impuesto adicional — es un mecanismo de retención.
Plusvalía Municipal
La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo desde la última transmisión. Se calcula según el valor catastral y los años de tenencia.
Errores Frecuentes que Debes Evitar
Error 1: Olvidar el IRNR. Es la obligación más frecuentemente pasada por alto. Aunque tu piso esté vacío 365 días al año, debes pagar el impuesto por renta imputada anualmente. No presentar la declaración conlleva recargos e intereses.
Error 2: No guardar facturas de reforma. Cada euro que gastes en mejoras documentadas (con facturas de empresas registradas) reduce tu ganancia patrimonial al vender. Conserva las facturas de reformas, reparaciones importantes y mejoras.
Error 3: Declarar un precio inferior al de mercado. Algunos compradores y vendedores acuerdan declarar un precio menor en la escritura para reducir el ITP. Esto es fraude fiscal. Hacienda cruza los valores declarados con los valores de referencia y emitirá liquidaciones complementarias con sanciones.
Error 4: No designar un representante fiscal. Los no residentes propietarios en España deben designar un representante fiscal para gestionar declaraciones y comunicaciones con Hacienda. Sin uno, las notificaciones pueden no entregarse, generando plazos incumplidos y sanciones.
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Esta página ofrece orientación general y no debe considerarse asesoramiento legal ni fiscal. Para una compra específica, consulta con un abogado cualificado en España y con los profesionales adecuados para tu situación.
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Publicado por Denise Guerrero
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto pago de impuestos al comprar una propiedad en Málaga?
Para segunda mano en Andalucía: 7% de ITP sobre el precio, más aproximadamente un 3–6% en gastos adicionales (notaría, registro, abogado). Total: aproximadamente 10–13% sobre el precio de compra. Para obra nueva: 10% IVA más 1,5% AJD más los mismos gastos. Total: aproximadamente 13–15%.
¿Qué es el IBI y cuánto es?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto anual sobre la propiedad. En Málaga, para un piso típico oscila entre 400 y 1.200€ anuales, calculado sobre el valor catastral. Villas y propiedades mayores pagan más.
¿Tengo que pagar impuestos en España si no vivo aquí pero tengo propiedad?
Sí. Los no residentes propietarios deben presentar declaración anual (Modelo 210) por renta imputada — incluso si la vivienda no se alquila. Suele suponer 200–500€ al año para un piso estándar. Si alquilas, tributas por los ingresos reales. Los residentes UE/EEE deducen gastos y pagan el 19%. Los no residentes fuera de la UE pagan el 24% sobre ingresos brutos sin deducciones.
¿Cuál es el impuesto de ganancia patrimonial al vender?
Los no residentes pagan un 19% fijo sobre la ganancia (precio de venta menos precio de compra menos gastos deducibles). Los residentes pagan tipos progresivos del 19% al 26%. Además, el comprador retiene el 3% del precio como pago a cuenta a Hacienda. También se paga plusvalía municipal.
¿Qué es la retención del 3% al vender como no residente?
Cuando un no residente vende una propiedad, el comprador retiene por ley el 3% del precio y lo ingresa directamente a Hacienda como anticipo sobre la ganancia patrimonial del vendedor. No es un impuesto extra — es una retención contra la liquidación final. Si el 3% supera tu ganancia real, puedes solicitar devolución, aunque el proceso puede tardar meses.
¿Hay impuesto sobre el patrimonio por propiedades en España?
Sí. España aplica un impuesto sobre el patrimonio para activos que superen ciertos umbrales. Los no residentes solo tributan por activos españoles. Los primeros 700.000€ están exentos. A partir de ahí, los tipos van del 0,2% al 3,5%. La mayoría de compradores con una sola propiedad por debajo de 700.000€ no pagarán este impuesto.
¿Cómo funciona el valor de referencia catastral?
El valor de referencia es una estimación oficial del valor de mercado del inmueble, utilizada para determinar la base imponible mínima del ITP. Si declaras un precio inferior a este valor de referencia, pagarás ITP sobre el valor de referencia. Si el valor de referencia supera el precio real de compra y lo consideras incorrecto, puedes impugnarlo — pero requiere asistencia profesional.
¿Qué deducciones puede aplicar un propietario en España?
Los propietarios no residentes UE/EEE que alquilan su vivienda española pueden deducir gastos documentados: gastos de comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, gastos de gestión y amortización (3% del valor del edificio anualmente). Los no residentes fuera de la UE no pueden deducir gastos de los ingresos por alquiler — una desventaja significativa.
¿Debo presentar declaración fiscal española si tengo propiedad?
Sí. Los no residentes propietarios deben presentar declaración anual (Modelo 210) por renta imputada o ingresos reales de alquiler. Si la vivienda se alquila, pueden requerirse presentaciones trimestrales. No presentar conlleva sanciones. La mayoría contratan un representante fiscal o asesor — coste típico: 150–300€ anuales para una sola propiedad.
¿Hay beneficios fiscales por vivienda habitual en España?
Los residentes que venden su vivienda habitual y reinvierten el importe en una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años están exentos de tributar por la ganancia patrimonial. Los mayores de 65 años que venden su vivienda habitual están totalmente exentos independientemente de la reinversión. Estas exenciones no aplican a no residentes ni a segundas viviendas.
¿Cómo funciona la tributación de los ingresos por alquiler para no residentes?
Los no residentes de la UE/EEE pagan el 19% sobre rendimientos netos de alquiler (ingresos brutos menos deducciones admisibles). Los no residentes de fuera de la UE pagan el 24% sobre ingresos brutos sin deducciones. La diferencia es significativa: sobre 12.000€ de alquiler bruto anual con 4.000€ en gastos deducibles, un residente UE paga el 19% × 8.000€ = 1.520€. Un residente fuera de la UE paga el 24% × 12.000€ = 2.880€ — casi el doble.
¿Necesito un asesor fiscal para mi propiedad en España?
A menos que tu situación fiscal sea muy sencilla (una sola propiedad, sin alquiler, ciudadano de la UE), sí. La interacción entre los impuestos españoles, las obligaciones fiscales de tu país, los convenios de doble imposición aplicables y tu situación de residencia genera una complejidad real. Un asesor fiscal cualificado con experiencia en propiedad internacional cuesta normalmente 300–500€ por la consulta inicial y 150–300€ anuales por las presentaciones. Contáctanos para recomendaciones de asesores fiscales con experiencia en propietarios internacionales en Málaga.
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